Dopuszczalność podejmowania przez wspólnoty mieszkaniowe uchwał w przedmiocie zakazu najmu krótkoterminowego w orzecznictwie francuskim, portugalskim i polskim

W orzecznictwie wielu państw analizowany jest problem uznania, czy dopuszczalne jest podejmowanie przez wspólnoty mieszkaniowe uchwał zakazujących najmu krótkoterminowego lokali. Powszechnie przyjmuje się, że podejmowanie takich uchwał jest niedopuszczalne. Taki też pogląd prezentowany jest w jednolitej i przedstawionej w artykule linii orzecznictwa sądów polskich. W ostatnich latach można jednak zaobserwować pojawienie się orzecznictwa uznającego, że wspólnoty mieszkaniowe mogą podejmować uchwały zakazujące wykorzystania lokali położonych w budynku do najmu krótkoterminowego. Takie linie orzecznicze wykształciły się we Francji i Portugalii. Orzeczenia te i argumenty prezentowane w uzasadnieniach rozstrzygnięć zostały zaprezentowane w artykule. Ich analiza dowodzi, że trwa proces poszukiwania argumentów przemawiających za uznaniem dopuszczalności ingerowania przez wspólnoty mieszkaniowe w prawo własności poszczególnych właścicieli lokali poprzez zakaz dowolnego korzystania z przedmiotu własności, w imię ochrony innych wartości. Proces ten następuje z wykorzystaniem zróżnicowanej argumentacji, ogniskującej się jednak wokół tożsamych dylematów. Dylematy te dotyczą dwóch głównych kwestii. Po pierwsze, próby ustalenia priorytetu: ochrony prawa własności, prawa do nietykalności mieszkania (miru domowego) i prawa swobody działalności gospodarczej, gdzie w szczególności rozważany jest problem, czy najem krótkoterminowy jest działalnością gospodarczą. Po drugie, ustalenia priorytetu ochrony majątkowego interesu indywidualnego wobec ochrony zbioru niemajątkowych interesów kolektywu.

Bibliografia/References

Badura, E. (2021). Zgodność z prawem Unii Europejskiej wymogu uzyskania zezwolenia na wielokrotny, krótkoterminowy wynajem lokalu mieszkalnego — glosa do wyroku Trybunału Sprawiedliwości z 22.09.2020 r., sprawy połączone C-724/18 i C-727/18, Cali Apartments SCI i HX przeciwko Procureur général pres la cour d'appel de Paris i Ville de ParisC-724/18. Europejski Przegląd Sądowy, (3).

Benilsi, S. (2012). La proportionnalité en droit de la copropriété: le contrôle des clauses d'habitation bourgeoise. W: C. Albiges, Ch. Hugon (red.), Immeuble et droit privé, https://hal.archives-ouvertes.fr/hal-01874768/document (31.12.2021).

Calor, I., Magarotto, M. (2019). Necessidade, oportunidade e ilegalidade em habitaçao — alojamento local e tendencias contemporâneas. Socjologico, 34, https://journals.openedition.org/sociologico/4753

Fonseca de Macedo, M. (2021). A abusividade do regimento interno em condomínio edilício ao restringir o direito de propriedade do condômino, www.migalhas.com.br/depeso/342495/a-abusividade-do-regimento-interno-em-condominio-edilicio-ao-restringi (31.12.2021).

Garcia, M. O. (2017). Arrendamento de curta duraçäo a turistas: um (impropriamente) denominado contrato de alojamento local. Revista Electronica de direito, (3).

Grzybowski, S. M. (1957). Ochrona dóbr osobistych według przepisów ogólnych prawa cywilnego. Warszawa: Wydawnictwo Prawnicze.

Kaźmierczyk, A. (2019). Issues of short — term rental in the light of UE and Member States regulations. Problemy Współczesnego Prawa Międzynarodowego, Europejskiego i Porównawczego, 17.

Kaźmierczyk, A. (2020a). Problematyka uchwał wspólnot mieszkaniowych w przedmiocie najmu krótkoterminowego lokali — środki ochrony praw przysługujące właścicielom lokali sąsiednich (cz. I), Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego, (10). https://doi.org/10.33226/0137-5490.2020.10.1

Kaźmierczyk, A. (2020b). Problematyka uchwał wspólnot mieszkaniowych w przedmiocie najmu krótkoterminowego lokali — środki ochrony praw przysługujące właścicielom lokali sąsiednich (cz. II). Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego, (11). https://doi.org/10.33226/0137-5490.2020.11.3

Kubacka-Żach, K. (2020). Najem dla turystów wciąż bolączką miast, chcą zmian w prawie i kontroli, 19.09.2020, https://www.prawo.pl/samorzad/najem-krotkoterminowy-wymaga-uregulowania-trwaja-rozmowy-z,503210.html (31.12.2021).

Łapiński, P. (2020). Turystyka po koronawirusie, czyli jak uregulować wynajem krótkoterminowy 25.05.2020, https://klubjagiellonski.pl/2020/05/25/turystyka-po-koronawirusie-czyli-jak-uregulowac-wynajem-krotkoterminowy/ (31.12.2021).

Michałowska, K. (2017). Niemajątkowe wartości życia rodzinnego w polskim prawie cywilnym. Warszawa: C.H.Beck.

Murphy, A., McCaffrey, D. (2020). Stolice UE chcą większej kontroli nad wynajmem krótkoterminowym, pomimo spadku turystyki, 29.09.2020, euronews.com

Oliveira, F. P., Passinhas, S., Lopes, D. (2017). Alojamento local e uso de fraçao autónoma. Almedina.