O wykonywaniu oględzin w procesie szacowania wartości nieruchomości

Oględziny nieruchomości są jedną z czynności szacowania wartości nieruchomości i ważnym źródłem danych na jej temat. Celem niniejszego artykułu jest wskazanie na wybrane, istotne wątpliwości związane z zagadnieniem wykonywania oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w procesie szacowania jej wartości oraz próba wykładni przepisów Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5.09.2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (r.w.n.), dotyczących obowiązku i sposobu przeprowadzania takich oględzin. W tym celu, posługując się metodą formalno-dogmatyczną oraz pomocniczo metodą komparatystyczną, dokonano kompleksowej analizy kwestii oględzin nieruchomości, wychodząc od przepisów r.w.n. i sięgając aż po przykłady regulacji krajowych w innych państwach członkowskich Unii Europejskiej. W artykule wykazano, że § 3 ust. 1 i 2 r.w.n. należy interpretować w ten sposób, że to rzeczoznawca majątkowy decyduje, czy, w jakim zakresie i w jaki sposób wykona oględziny. Rzeczoznawca może odstąpić od ich przeprowadzenia także w sytuacjach, w których wykonanie oględzin jest możliwe, ale uzna, że na podstawie innych źródeł posiada wystarczającą wiedzę na temat nieruchomości. Nie musi on przeprowadzać oględzin osobiście, może do tego celu wyznaczyć odpowiednią osobę. Oględziny mogą także zostać wykonane w sposób zdalny.

Literatura/Literature

Cymerman, R., & Cymerman, J. (2023). Wycena nieruchomości (wyd. I). Wydawnictwo Uczelniane Politechniki Koszalińskiej.

Demendecki, T. (2022). Wybrane problemy dotyczące oględzin w trakcie czynności opisu i oszacowania nieruchomości. Nieruchomości@, (4), 59–75. https://doi.org/10.5604/01.3001.0016.1563

Dydenko, J. (red.). (2020). Szacowanie nieruchomości (wyd. 4, stan prawny na 15 marca 2020 r.). Wolters Kluwer.

Dydenko, J., & Telega, T. (2018). Wycena nieruchomości: komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (wyd. 2, stan prawny na 1 października 2018 r.). Wolters Kluwer.

Jaworski, A. (2023). Komentarz do art. 292. W: P. Rylski (red. nacz.), A. (red. cz. III), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz (wyd. 2). C.H.Beck.

Konowalczuk, J. (2014). Wycena nieruchomości do celów kredytowych. Poltext.

Korenik, S., & Zakrzewska-Półtorak, A. (2021). Nieruchomości i ich wycena. Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.

Kosińska, M., Borowik J., Ciodyk, T., Czaplińska, M., Foryś, I., Gocłowska, M., Grzesik, K., Habdas, M., Konowalczuk, J., Kucharska-Stasiak, E., Malmon, M., Rącka, I. & Trojanowski, D. (2023). Europejskie Standardy Wyceny: 9 edycja – 2020. TEGOVA. https://repozytorium.bg.ug.edu.pl/info/book/UOGc5702cbed8474350bb2de9ee9e3d47de/

Mączyńska, E., Prystupa, M., & Rygiel, K. (2016). Ile jest warta nieruchomość? Poltext.

Popławski, M. (2009). Oględziny nieruchomości w trakcie kontroli podatkowej prowadzonej przez gminne organy podatkowe – podstawowe zagadnienia. Finanse Komunalne, (9), 17–21.

Wiktorowska, A. (2015). Komentarz do art. 85. W: M. Wierzbowski (red.), Postępowanie administracyjne: ogólne, podatkowe, egzekucyjne i przed sądami administracyjnymi (wyd. 17 zm. i uaktualnione). C.H.Beck.

 

Akty prawne/Legal acts

Dekret Ministra Sprawiedliwości Republiki Słowackiej nr 492/2004 Zb w sprawie ustalenia ogólnej wartości majątku ze zmianami wprowadzonym dekretami: 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z., 254/2010 Z.z., 213/2017 Z.z. i in. (tłum. własne).

Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej (Dz.U. z 1997 r. nr 78, poz. 483, z 2001 r. nr 28, poz. 319, z 2006 r. nr 200, poz. 1471, z 2009 r., nr 114, poz. 946).

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z 11.03.2014 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 88, ze zm.).

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5.09.2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832 ze zm.).

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 5.08.2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz.U. z 2016 r., poz. 1263 i z 2023 r., poz. 2633 ze zm.).

Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 1093/2010 z 24.11.2010 r. w sprawie ustanowienia Europejskiego Urzędu Nadzoru (Europejskiego Urzędu Nadzoru Bankowego), zmiany decyzji nr 716/2009/WE oraz uchylenia decyzji Komisji 2009/78/WE (Dz.Urz.UE L 331 z 15.12.2010, s. 12–47, ze zm.).

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2023 r., poz. 344, 1113, 1463 i 1506 ze zm. – nieobowiązujące).

Ustawa Republiki Litewskiej z 25.05.1999 r. o podstawach wyceny majątku i przedsiębiorstw Nr VIII-1202, zmieniona ustawami: IX-1428, XI-1497, XII-509, XII-1200, XII-2744, XIII-490, XIV-1607 i in. (tłum. własne).

Ustawa z 14.06.1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 572, ze zm.).

Ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1568, ze zm.).

Ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1145, ze zm.).

Ustawa z 21.03.2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 2245, ze zm.).

Ustawa z 10.05.2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1747, ze zm.).

Wytyczne Europejskiego Urzędu Nadzoru Bankowego dotyczące udzielania i monitorowania kredytów (EBA/GL/2020/06). Zarządzenie Ministra Finansów Republiki Litewskiej z 27.04.2012 r. w sprawie zatwierdzenia Kodeks etyki rzeczoznawców majątkowych i przedsiębiorstw Nr. 1K-160 (tłum. własne).

 

Inne źródła/Other sources

Alior Bank SA. (2018, 1 października). Wytyczne do operatu szacunkowego. https://www.aliorbank.pl/dam/jcr:4cb74234-3d9a-4e56-b021-68675402dc65/wytyczne-do-operatu.pdf (dostęp: 7.02.2025).

ING Bank Śląski SA. (b.r.). Wytyczne ING Banku Śląskiego S.A. dla Rzeczoznawców Majątkowych dotyczące sporządzania operatów szacunkowych dla nieruchomości mieszkaniowych. https://www.ing.pl/_fileserver/item/1127093 (dostęp: 7.02.2025).

Komitet ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. (2023, 10 lipca). Opinia Komitetu ds. nieruchomości do projektu rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości. https://kig.pl/opinia-komitetu-ds-nieruchomosci-do-projektu-rozporzadzenia-ministra-rozwoju-i-technologii-w-sprawie-wyceny-nieruchomosci/ (dostęp: 1.07.2024).

Ministerstwo Rozwoju. (2020, 17 kwietnia). Rekomendacje dla rzeczoznawców majątkowych dotyczące wykonywania czynności zawodowych w okresie pandemii koronawirusa. https://pfsrm.pl/storage/download/2060 (dostęp: 7.02.2025).

Ministerstwo Rozwoju i Technologii. (2023, 20 czerwca). Ocena skutków regulacji do projektu rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości. https://legislacja.gov.pl/projekt/12373707/katalog/12983690#12983690 (dostęp: 7.02.2025).

Ministerstwo Rozwoju i Technologii. (2023, 20 czerwca). Uzasadnienie do projektu Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości. https://legislacja.gov.pl/projekt/12373707/katalog/12983690#12983690 (dostęp: 7.02.2025).

Ministerstwo Rozwoju i Technologii. (2023a, 1 września). Uwagi do projektu rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości. https://legislacja.gov.pl/projekt/12373707/katalog/12983690#12983690 (dostęp: 7.02.2025).

Ministerstwo Rozwoju i Technologii. (2023b, 1 września). Uwagi do projektu rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości – wojewodowie. https://legislacja.gov.pl/projekt/12373707/katalog/12983690#12983690 (dostęp: 7.02.2025).

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM). (2014, 8 sierpnia). Krajowy standard wyceny podstawowy. Ogólne reguły postępowania. https://pfsrm.pl/aktualnosci/item/14-standardy-do-pobrania (dostęp: 7.02.2025).

Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych (PTSM) (2019, 16 marca). Wycena w podejściu porównawczym – konsultacje publiczne standardu. https://www.ptrm.pl/aktualnosci/dzialalnosc-ptrm/wycena-w-podejsciu-porownawczym-konsultacje-publiczne-standardu (dostęp: 7.02.2025).

VÚB Banka. (b.r.). Wymagania VÚB dotyczące ekspertyz o wartości nieruchomości składanych przez biegłych zewnętrznych dla celów ustanowienia hipoteki lub prawa zastawu w VÚB a.s. (tłum. własne). https://www.vub.sk/document/documents/VUB/hypo-na-byvanie/poziadavky_vub_na_znalecke_posudky.pdf (dostęp: 7.02.2025).