Przedmiotem analizy prawnej podjętej w ramach tego artykułu jest charakter obowiązku rozliczeniowego spoczywającego na zarządcy nieruchomości wielolokalowej. Celem badania będzie ustalenie, jaki jest charakter prawny tego obowiązku oraz jakie są jego szczegółowa treść i zakres. Rozważane będą dwie hipotezy — po pierwsze, czy obowiązek ten należy do obowiązków cywilnoprawnych wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, którą zarządca zawiera z właścicielami lokali (bądź ze wspólnotą mieszkaniową), a po drugie, czy obowiązek rozliczeniowy jest ustawowym obowiązkiem zarządcy wynikającym bezpośrednio z regulacji prawa energetycznego i należy go traktować jako obowiązek publicznoprawny. Ustalenie charakteru tego obowiązku jest podstawą do wskazania, kto ponosi odpowiedzialność cywilnoprawną wobec przedsiębiorcy energetycznego za świadczenia pieniężne związane z usługą dostarczania ciepła.

W celu zweryfikowania tych hipotez dokonano analizy prawnej dotyczącej statusu zarządcy oraz statusu prawno- -rzeczowego ogrzewanego budynku na podstawie ustawy o własności lokali. Następnie przeanalizowano, kto może być stroną umowy o dostawę ciepła, ze szczególnym uwzględnieniem różnych wariantów statusu prawnego zarządcy wynikających z różnych modeli zarządzania, o których mowa w ustawie o własności lokali. Dalej była rozważana druga z hipotez, a mianowicie, czy w świetle obowiązujących regulacji prawa energetycznego można uznać obowiązek rozliczeniowy zarządcy za jego dodatkowy obowiązek wynikający bezpośrednio z ustawy (obowiązek o charakterze publicznym). Ostatecznie jako konkluzję tego badania przyjęto tezę o publicznoprawnym charakterze obowiązku rozliczeniowego zarządcy.