Zmienność cen na rynku mieszkaniowym a czynniki strukturalne w wybranych gospodarkach zachodnich
This study investigates how structural features of housing systems – mortgage leverage, tenure composition, and rental market depth – affect volatility and persistence in housing price indicators across six European countries (1975Q1–2024Q4). Using quarterly data on real house prices (RHPI), price-to-rent (PTR), and price-to-income (PTI) ratios, I combine visual diagnostics with formal statistical tests to assess the role of institutional factors. My results show that valuation indicators perform differently across housing regimes. PTI proves more reliable in tenant-oriented systems such as Austria and Germany, and also in France despite its sizable share of leveraged owners, whereas PTR is better suited to market-driven, ownership-heavy contexts like Ireland, Spain, and the UK. Overall, I show that housing market volatility is not merely cyclical but structurally embedded. Policy frameworks for valuation diagnostics and credit risk assessment should account for institutional diversity rather than rely on uniform thresholds.
Celem badania jest analiza, w jaki sposób strukturalne cechy krajowych systemów mieszkaniowych – takie jak dźwignia kredytów hipotecznych, struktura własnościowa oraz głębokość rynku najmu – wpływają na zmienność i trwałość wskaźników cen nieruchomości w sześciu krajach europejskich w latach 1975–2024. Wykorzystując kwartalne dane dotyczące realnych cen mieszkań (RHPI), wskaźników ceny do czynszu (PTR) i ceny do dochodu (PTI), łączę analizy wizualne z formalnymi testami statystycznymi, aby ocenić rolę czynników instytucjonalnych. Na podstawie otrzymanych wyników pokazuję, że skuteczność wskaźników wyceny nie jest uniwersalna. Zalecam stosowanie PTI jako bardziej wiarygodnego miernika przewartościowania w krajach ze skuteczną ochroną najemców (np. Austria, Niemcy), również w kontekstach, gdzie istnieje reprezentatywna grupa posiadaczy (Francja). Wskaźnik PTR natomiast może lepiej sprawdzać się w systemach zdominowanych przez właścicieli i poddanych mechanizmom rynkowym, takich jak Irlandia, Hiszpania czy Wielka Brytania. Niniejsze badanie wskazuje, iż zmienność na rynku mieszkaniowym nie ma wyłącznie charakteru cyklicznego, lecz wynika z głębokich uwarunkowań instytucjonalnych. Ramy diagnostyki wyceny oraz zarządzania ryzykiem kredytowym powinny być dostosowane do strukturalnych cech danego systemu, zamiast opierać się na jednolitych progach.
Słowa kluczowe: housing market volatility; housing market structures; price-to-rent ratio; price-to-income ratio; housing (zmienność rynku mieszkaniowego; struktura systemu mieszkaniowego; wskaźnik ceny do czynszu (PTR); wskaźnik ceny do dochodu (PTI); wskaźniki wartościowania nieruchomości) valuation indicators